3월 둘째주, 부동산/모기지 소식 - Mar 14, 2021
지난 주 부동산/모기지 소식을 주택시장의 거품에 대한 이슈를 제외하면 할 말이 없을 정도도, 주택시장 버블에 대한 소식들이 많았습니다.
개인적으로도 버블인 것은 확실해 보이는데,
계속 커져갈지 조만간 터질지 아니면 약간의 조정기를 거칠지,
또는 새로운 신기술이 나와서 터트리지 않고 잘 가져갈지 아무도 모르는 상황입니다.
상상도 못했던 코로나 사태가 발생한 것과 유사하게 말입니다.
대부분의 소식들이 거품에 대한 내용이지만, 이 소식들을 취합해 보면서 거품 속에서 흘러가는 부동산/모기지 시장의 단면을 확인할 수 있었습니다.
참고하시라고, 간추린 내용 공유합니다.
새로운 월요일 활기차게 시작하세요~~
RBC, 캐나다 은행이 현행 지침보다 일찍 금리 인상
캐나다 은행 (BoC)는 예상 한대로 현재 금리를 변경하지 않을 것이라고 발표하면서, 주택시장이 예상 보다 강력하고 경제 또한 예상보다 더 탄력적인 것으로 입증되고 있다고 추가했습니다. 그러면서, 중앙은행은 모든 경제 회복이 잘 진행될 때까지 양적 완화 프로그램(QE program)을 계속할 것이라고 했습니다.
하지만, 중앙은행의 발표는 빠르게 움직이고 있는 경제상황에 비해서 늦은 인식이라는 견해도 존재합니다. 왜냐하면 회복 연도를 2022년으로 예측한 것이 올해 1월인데, 벌써 경제가 회복되고 있다고 느끼고 있기 때문입니다. 따라서 RBC의 경제학자 Josh Nye는 예정 보다 높은 인플레이션과 빠른 회복을 기반으로 중앙은행이 예상보다 빨리 금리를 인상 할 것이라고 예측했습니다.
그리고 그 시작점을 다음 달부터 시작될 수 있는 양적 완화의 점진적인 감소로 보고 있습니다. 이때 따라 중앙은행은 2022년 상반기에는 금리인상이 실행될 것으로 예측했습니다.
https://betterdwelling.com/rbc-sees-bank-of-canada-raising-rates-earlier-than-current-guidance/
https://www.livabl.com/2021/03/bank-canada-interest-rate-rock-bottom-increases-2023.html
'역사상 가장 큰 거품 중 하나': Rosenberg가 주택에 대해 경고
Rosenberg Research의 수석 경제학자인David Rosenberg는 지난 수요일에 지금의 캐나다 부동산 시장은 역사상 가장 큰 거품 중 하나라고 말했습니다. 이 의견은 캐나다 중앙은행이 금리를 동결하기로 한 발표와 시기를 같이 하고 있습니다.
현재 캐나다의 주택가격은 임금인상이 거의 없는데도 불구하고 전년 대비 18% 상승하는 상황을 보이고 있는데, 이와 같이 임금인상이 뒷받침되지 않은 주택가격 상승을 우려했습니다. 그러면서, 캐나다는 미국이 거쳤던 2007~2008의 조정기를 거치기 않았고, 최근 BMO의 자료를 언급하면서 캐나다 주택가격이 미국에 비해서 환율 조정 후, 40%이상 높다는 점을 강조했습니다.
그러면서 지난 금요일에 발표된 캐나다 통계청의 발표에 의하면, 실업률이 9.4%로, 이는 과거 두번의 경기 침체의 정점 보다 더 높다고 말하면서, 노동시장이 회복되지 않은 상황에서의 주택시장 호황이 거품이라고 언급했습니다
https://financialpost.com/real-estate/david-rosenberg-canada-housing-market-huge-bubble
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-playing-with-fire-approaching-classic-bubble-bmo/
https://www.bnnbloomberg.ca/bank-of-canada-on-guard-as-bay-street-warns-of-housing-bubble-1.1575850
"이것은 정상이 아니다": 주택시장 거품에 무게를 두는 전문가들.
Rob McLister, mortgage editor, RATESDOTCA
거품에 관한 것은 터지기 전까지는 그것이 거품 이었는지 모른다는 것이라고 말하면서, 정부는 사람들이 사고 싶은 곳의 공급을 관리하고 장려하는 데 실패했다고 말했습니다.
John Pasalis, president, Realosophy Realty
GTA의 콘도 시장은 거품의 징후를 보이지 않으며 다운타운 중심의 주택 시장도 마찬가지입니다. 하지만 GTA의 교외 주택 시장은 확실히 거품입니다
이 지역의 주택 가격은 작년에 비해 30 % 플러스 상승했으며 주택의 80 %가 소유자의 요구 가격보다 더 많이 팔리고 있는데, 이런 경향은 정상이 아니라고 말했습니다.
그러면서 지금 정부가 할 수 있는 가장 중요하고 효과적인 일은 캐나다인에게 주택 시장에 대해 걱정할 것이 없다고 말하는 것을 중단하는 것이라고 언급했습니다. 또한 정부는 급격한 가격 상승에 대해 우려하고 있으며 시장이 자연스럽게 식지 않으면 시장을 식히기 위한 정책을 도입 할 것이라고 말해야 한다고 의견을 제시했습니다.
Nigel D'Souza, investment analyst, financial services, Veritas Investment Research
높은 이자율이 수요를 줄이는 가장 효과적인 수단 일 것이라고 주장했습니다.
Royce Mendes, senior economist, CIBC Capital Markets
코로나사태는 캐나다가정의 소비 패턴에 변화를 주었는데, 그 변화의 중심에는 억눌린 지출로 인해서 의도하지 않았던 저축이 진행되었다는 것입니다. 이런 상황에서 많은 사람들은 소비하고 싶은 욕구와 코로나사태로 인해 필요해서 넓은 공간을 찾아 움직일 수 있는 능력이 갖추어 졌다는 것입니다. 만약 경제가 정상화된다면 이런 상황들은 모두 종료될 것입니다.
https://www.bnnbloomberg.ca/this-is-not-normal-experts-weigh-in-on-housing-bubble-warnings-1.1576257
BoC의 저금리 정책은 주택 시장을 더욱 가열
계속되고 있는 주택시장 과열과 중앙은행 금리 동결 소식에 많은 경제학자들은, 앞으로 더 주택가격이 상승할 위험이 있으면, 금리가 상승하기 시작하면 시장의 과열로 인해 조성된 높은 부채 수준을 관리 할 수 없게 된다는 우려가 커지고 있습니다.
최근 캐나다 은행의 발표는 2023 년까지 기준 금리를 인상하지 않을 것이며 회복이 잘 진행될 때까지 채권 매수 프로그램을 통해 경제를 계속 활성화 할 것이라고 반복했습니다.
이를 두고 CIBC의 경제학자인 Benjamin Tal은 “중앙은행이 시장이 최대한 놀라게 하지 않고 복구와 주택 사이의 미묘한 균형을 관리하기 위해 의도적으로 아무것도 하지 않고 안전하게 행동 한 것 같다.” 라고 말했습니다.
낮은 이자율로 인해 차용인이 부채를 상환하기가 더 쉬워졌지만 주택 담보 대출 부채도 사상 최고치를 기록하고 있고, 모기지 차입 속도는 국가가 글로벌 금융 위기에서 회복 중이던 2010 년 이후 최고 수준입니다.
부동산 부문이 경제 회복을 주도했지만 모기지 부채 축적은 가계를 더 불안정한 위치에 놓았습니다.
이에 Royal Bank of Canada의 선임 경제학자 인 Robert Hogue는 정책 입안자들은 대유행이 여전히 위협이 되고 있는 동안 강력한 경제 부문 중 하나를 궤도에 유지하는 것과 주택 시장 열풍을 수반하는 가계 부채 취약성의 축적 사이에 균형을 잘 잡아야 한다고 말했습니다.
캐나다 부동산 "불장난", 클래식 버블에 접근 : BMO
BMO의 수석 경제학자 인 Robert Kavcic은 이번 주에 캐나다가 “불장난” 하고 있다고 말하면서, 모기지 금리가 상승하거나 동일하게 유지되고 가격이 현재 속도로 상승하면 시장은 고전적인 거품 수준에 도달할 것이라 말했습니다.
그리고2016/2017 년의 폭발적인 가격 움직임을 "미니 버블"이라고 단정지으며, 이 여파로 정책 입안자들이 조치를 취한 후 결과가 수정되고 복구하는 데 거의 4 년이 걸렸다고 언급하면서, 만약 모기지 금리는 그대로 유지되지만 가격은 계속해서 그대로 유지된다면 내년 이맘때 쯤 이면 1980 년대 후반으로 돌아갈 것이라 예상했습니
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-playing-with-fire-approaching-classic-bubble-bmo/